2021 타경 886 대전광역시 유성구 반석로 32, 2층202호 (반석동,양지타워)

 

어떤 임차인이 들어올 지 상상하자

평수는 60평

2층 해당 평수를 사용할 임차인이라면 학원, 대형 샤브샤브 식당 등 어떤 임차인이 들어올 지 상상하자

결론을 말하자면 해당 상권은 2층에 학원 상가수요가 굉장히 많은 지역이다. 

다만 해당 물건은 주동선에서 빠지는 입지다.

주동선에서 빠진다면 목적형 상가로 만들어야 한다.

따라서 보수적으로 접근할 뿐더러 탈출계획을 짜고 입찰해야 한다.

 

 

권리사항

경매는 말소권리가 있다.

말소권리는 알아서 찾아보고 해당 물건은 2014.11.17 근저당이 말소권리이다.

임차인 사업시행날이 이전으로 들어온 게 없으므로 권리가 깔끔한 물건이다.

 

해당 물건의 월세는 보수적으로 150~160 정도로 결론을 냈다.

이를 12개월 연세로 계산 후 수익률 5%로 나눌 시 다음 공식처럼 나온다.

150*12/0.05 = 36000

 

6%로 시 38400

150은 너무 적게 잡았고, 적어도 3.5억 선에 생각을 해야 한다. 

다만 이 가격이면 경매에서는 패찰하리라 생각하고 입찰을 하지 않았다.

 

인근 상가들은 수익률을 4.7%로 잡아 매매하고 싶어 한다.

 

서울의 주요 A급 입지 강남 등을 제외한 보편적인 입지에서는

개인적인 생각으로 수익률 5% 미만 상가들은 사면 안된다.

상가는 수익형이며 해당 상가가 쇠락한다면 월세가 낮아질 수 있다.

불안전 상가에 투자하기에 5% 미만은 너무 위험하다.

아래 영상을 참고하라

 

 

 

대표님과 해당 사항 다 전달 후 의논한 결과 부동산에서 너무 나쁜 소리만 듣고 너무 보수적으로 적었다.

대표님 의견은 170~180 정도는 가능할 것으로 보인다.

 

대표님의 생각대로 170 일 경우 매매가는 40800이고 180일 경우 43200 이다

 

2등이 4억 정도를 적었다.

내가 생각하기에는 진짜 마지노선까지 적은 사항이다.

1등의 낙찰결과는?

개인적으로 굉장히 비싸게 샀다.

탈출전략으로 저 입지가 마음에 들어 스스로 사업을 할 수 있어 수익률을 높일 수 있는 게 아니라면 

43200 + 1100 = 4.4억이다.

이 가격을 주고 살 상가는 아니다. 

상가는 임차인을 맞출 경우 6개월 공실은 생각해야 한다.

6개월 공실 + 임차인을 맞춰 이자 수익을 받고 나중에 2년 후 기본공제로 판다고 해도 

만족할 수익이 안잡힐 거다.

 

팁] 월세 10만원 당 수익률 5프로 시 2400, 10만원 당 수익률 6프로 시 2000

 

 

맘스터치 사장 曰

5년 정도 여기서 장사했다

2층 상가 150 이상을 부른다면 아무도 들어오지 않을 것

해당 학원은 5층으로 갔다.

개발 회사는 3년 전부터 회사가 다른 곳으로 갔다

여기는 주동선이 아니다.

 

 

맘스터치가 들어왔으면서 주동선이 아니라니 의아하다. 맘터는 어느정도 사람이 있었다.

다만 2층이라면 적어도 학원 수요가 있으니 학원으로 임차해야겠다.

 

잘한 사항

 

1. 가기 전 손품을 팔아 대략적인 시세를 알고 갔다
2. 2층에 붙은 관리회사를 전화해 미납금 [1100만원 가량]을 확인한점
3. 맘스터치 사장님께 주문하며 많은 걸 물어본 점
4. 스스로 확신히 안 들었다면 입찰하지 않은 점
5. 해당 물건은 대전이 아니라 가까운 상가였다면 관리도 하고 사업도 생각해볼 수 있는 점

 

잘못한 사항

1. 경매일 직전에 찾아간 점

수십 명의 경매인들이 와서 물어본다. 이미 중개소장은 수많은 전화와 방문으로 지칠대로 지쳤다.

 

 

 

임차인 컨셉을 잘못 잡은 점

1. 엄마가 대전에 살고 학원을 할 예정? 나는 포항에서 왔다?

내가 들어도 이상한 논리다. 찾은 건 60평이면서 30평 상가 시세도 물어봤다? 이미 게임 오버다.

 

냉대한 부동산 소장을 붙잡고 계속 있었던 점

내가 부동산을 들어갔는데도 사적인 전화를 3분 정도 계속하고 있었다.

이미 거기서 박차고 다른 부동산을 가야했다. 소장도 팔고 싶은 마음이 없었으리라 생각한다.

 

 

경매일 직전에 찾아간다면 이미 부동산들이 다 안다

 

임차인 컨셉을 잡고 갔으나 다시 생각해보면 내가 들어도 빈약한 논리다.

생각한 컨셉은 어머니가 과외를 하고 이번에 학원을 하나 개설하려 한다. 라고 했지만

 

이는 부동산들의 브리핑을 들을 기회가 없어진다는 말과 같다.

 해당 지역 브리핑만 듣고 아무것도 계약이 안된다면 사실 중개소장은 공친 것과 같다.

다만 낙찰받는다면 당연히 해당 소장님에게 물건을 부탁할 거지만 이

상가 임장을 가려면 신건 공고를 보고 갈 물건들을 추려 빨리 임장을 가야 한다.

 

 

 

대전 반석역 상권에 있던 상가다. 

제일 중요한 배후 세대 수 파악이다. 

현재 물건지는 아래 네모와 같이 있으면 기본적으로 배후 세대는 많아보인다.

 

 

 

반석동 상가구역 

호갱노노에서 발췌한 상권이다.

 

반석역 상권 배후 아파트 가격

먼저 상가를 판단하려면 나와 비슷한 컨디션의 상가와 비교해 가격을 책정하는 것이다.

이를 가장 간단히 하려면 임차 평당가 또는 m2 둘 중 편한 걸로 스스로 비교해서 수집하자 

 

주변 식당에서 소비하며 해당 상가에 대해 물어보자!

보통 식당에 가는 편이다.

식당에 가서 사장님이 한적한 시간인 2시 정도에 들어가 식사를 하고 궁금한 점을 물어본다.

 

 

 

브레이크 타임이 있는 식당이라면 피해서 가자.

쉬는 시간에 가면 좋아할 사람은 아무도 없다.