마스터피스

상가 2층 16평으로 들어올 업종이 뭐가 있을지 잘 안떠오른다. 현재 물건지 옆에는 태권도, 음악학원을 하고 있다 현재 1등 낙찰가 17900 이며 미납금이 대략 400 정도였던 걸로 기억한다. 즉 매매가 18300 일 겨우 1등은 5% 가정 시 적어도 월세 75는 나와야 수지타산이 맞다. 현재 눈썹공방 밑에 위치한 편의점에 탐문 결과 5000/200 으로 임차 중인 걸로 알고 있다. 편의점의 경우 자리가 좋아 자주 오가며 사람들이 산다. 하지만 2층의 경우 진입하기가 굉장히 어렵다. 이진캐스빌 주차장 중 입구가 있고 또는 구석으로 돌아가야 2층 상가가 이용 가능하다. 2층 상가를 임차 맞추기에 태권도, 음악학원이 있으니 어떤 임차를 맞췄을지 궁금하다. 조용히 마사지를 받는 에스테틱은 불가능할거다. 눈썹..

상가 경매에 관심이 있는 사람이라면 적어도 한번은 들어봤을 돈금술사 님이다. 개인적으로 경매를 배우게 된 내 마음적 멘토시다. 해당 영상은 상가 손품 파는 법을 보여주신다. 낙찰은 다음과 같다. 1번 물건은 101호 + 102호 2번 물건 103호 2층은 건물 준공 당시부터 지금까지 전부 공실이었음. 직접 임장을 간 결과 편의점 계약 종료 시 해당 임차인은 더 이상 여기서 장사를 하지 않겠다. 현재 장사도 달마다 손해가 나고 있다. 계약금 때문에 현재 계속 장사하고 있는 형편이다. 101+102 호 사용 중인 전용평수는 20평이다. 아래 임차인 현황에서 현재 3000/100 이라고 나왔으나 현재 70으로 사용 중 103호와 같은 평수인 힐스테이트 부동산은 현재 35로 계약 중 뒤에는 산이고 갈만한 상가는..

어떤 임차인이 들어올 지 상상하자 평수는 60평 2층 해당 평수를 사용할 임차인이라면 학원, 대형 샤브샤브 식당 등 어떤 임차인이 들어올 지 상상하자 결론을 말하자면 해당 상권은 2층에 학원 상가수요가 굉장히 많은 지역이다. 다만 해당 물건은 주동선에서 빠지는 입지다. 주동선에서 빠진다면 목적형 상가로 만들어야 한다. 따라서 보수적으로 접근할 뿐더러 탈출계획을 짜고 입찰해야 한다. 경매는 말소권리가 있다. 말소권리는 알아서 찾아보고 해당 물건은 2014.11.17 근저당이 말소권리이다. 임차인 사업시행날이 이전으로 들어온 게 없으므로 권리가 깔끔한 물건이다. 해당 물건의 월세는 보수적으로 150~160 정도로 결론을 냈다. 이를 12개월 연세로 계산 후 수익률 5%로 나눌 시 다음 공식처럼 나온다. 15..